In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) legen Miteigentümer es seit Jahren darauf an, die Verwalter zu vertreiben. Die übrigen Eigentümer wehren sich mit einer Abmahnung. Kann es infolgedessen zu einer Entziehung des Wohneigentums kommen?
Zwei Eigentümer (Eheleute) einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus haben sich – wie es scheint – das Ziel gesetzt, die Verwaltung des Wohnobjekts so lange zu schikanieren, bis sie aufgibt und den Vertrag löst bzw. nicht verlängert. Dazu bombardieren sie die Verwalter mit Anfragen, kurzfristig terminierten Forderungen und trotz Erfüllung ihrer Wünsche mit Rücktrittsaufforderungen. Sie erscheinen seit Jahren zu keiner Eigentümerversammlung, fordern aber eine außerordentliche Eigentümerversammlung, auf der über die Abberufung des Verwalters wegen mangelhafter Führung der Beschluss-Sammlung abgestimmt werden soll.
Wohnungseigentümer wehren sich mit Abmahnung
Das bringt schließlich das Fass zum überlaufen. Auf eben dieser Versammlung beschließen die Wohnungseigentümer einstimmig eine Abmahnung gegenüber den beiden Eigentümern. Sie fürchten, dass aufgrund des Verhaltens der Querulanten erneut eine Verwaltung ihren Vertrag nicht verlängert und es unter den bestehenden Verhältnissen unmöglich sein wird, einen neuen Verwalter zu finden.
Damit wären die kontinuierliche Pflege, Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, die geordnete Aufbringung der benötigten Mittel, die Erfüllung der gemeinschaftlichen Verpflichtungen und das Zustandekommen der für die Verwaltung erforderlichen Beschlüsse der Wohnungseigentümer nicht mehr gewährleistet. Für alle Miteigentümer und die Gemeinschaft würde ein erheblicher Schaden entstehen.
Die Wohnungseigentümer fordern die Eheleute auf, sich bei der Ausübung ihrer Eigentümerrechte zu mäßigen. Sollten sie ihr schädliches Verhalten fortsetzen, würde die Eigentümergemeinschaft ein Verfahrens auf die Entziehung ihres Wohnungseigentums nach §§ 18 f. WEG einleiten.
Eheleute fechten Abmahnung an
Die Eheleute zeigen sich allerdings wenig einsichtig, vielmehr erheben sie gegen den Abmahnungsbeschluss eine Anfechtungsklage. Für sie ist der Beschluss ordnungswidrig. Sie halten ihn sogar für nichtig, weil in ihre elementaren Rechte als Wohnungseigentümer eingegriffen werde. Das sieht das Gericht anders. Die Anfechtungsklage des Paares bleibt damit erfolglos.
Im Verfahren über die Anfechtung eines Abmahnungsbeschlusses wird allerdings nur geprüft, ob die formellen Voraussetzungen der Beschlussfassung eingehalten sind, ob das abgemahnte Verhalten einen Entziehungsbeschluss rechtfertigen kann und ob die Abmahnung hinreichend bestimmt ist. In diesem eingeschränkten Prüfungsumfang ist der angefochtene Abmahnungsbeschluss nicht zu beanstanden.
Rechtsmissbrauch kann zu Eigentumsentziehung führen
Ob die der Abmahnung zugrundeliegenden Vorwürfe zutreffen, ist nicht im Verfahren über die Anfechtung des Abmahnungs- oder des weiter erforderlichen Entziehungsbeschlusses gemäß § 18 Abs. 3 WEG zu prüfen. Das muss innerhalb eines gerichtlichen Entziehungsverfahren geschehen.
Die Geltendmachung von Eigentümerrechten durch einen Wohnungseigentümer kann rechtsmissbräuchlich sein und auch die Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen, wenn das rechtsmissbräuchliche Verhalten ein entsprechendes Gewicht hat. Rechtsmissbräuchlich ist zum Beispiel: Antrags-, Beschlussanfechtungs- und sonstige Eigentümerrechte nur wahrzunehmen, wenn sie ausschließlich einem wohnungseigentumsfremden oder -feindlichen Ziel dienen. Um einen solchen Rechtsmissbrauch handelt es sich im vorliegenden Fall.
10. – 13. Juli 2019 Internationales Straßentheaterfestival
Seit 1993 präsentiert die Kreisstadt Heppenheim das Internationale Straßentheaterfestival in der historischen Altstadt.
Wir lieben unser Straßentheaterfestival und freuen uns über die vielen Gäste, die aus diesem Anlass unsere Stadt besuchen. Überall sieht man freudig lächelnde Gesichter. Denn sie sind wieder in unserer Stadt, die Theater-Compagnien, die Artistinnen und Artisten sowie Clowns und die Inszenierungen aus allen Herren Länder, um die Zuschauer mit ihren Darbietungen zu faszinieren.
Sehr geehrte Mandanten, immer mal wieder legt der Fiskus die Gesetze in seinen Verwaltungsanweisungen aus und später stellt sich heraus, dass diese Auslegungen keinesfalls vom Gesetzestext gedeckt sind. So auch aktuell bei den Besteuerungsausnahmen des privaten Veräußerungsgeschäftes. Bei Immobilien liegt nämlich auch bei einer Veräußerung innerhalb von zehn Jahren kein privates Veräußerungsgeschäft vor, wenn das Objekt im Zeitraum zwischen Anschaffung/Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird oder (in der zweiten Alternative) im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Die Finanzverwaltung hat sich in diesem Zusammenhang immer auf den Standpunkt gestellt, dass bei der zweiten Alternative der Besteuerungsausnahmen eine Vermietung nach Beendigung der Selbstnutzung bis zur Veräußerung des Objektes schädlich ist. Mit Urteil vom 7.12.2018 (Az: 13 K 289/17) hat das FG Baden-Württemberg dies jedoch verneint. Ausweislich des Gesetzeswortlautes genügt es für die Besteuerungsausnahme, wenn eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren stattfindet. Auch wenn der Wortlaut des Einkommensteuergesetzes in der Tat gar nicht anders interpretiert werden kann, sträubt sich die Finanzverwaltung regelmäßig, wenn ein Finanzgericht ihre Auslegungen anzweifelt. Daher wurde auch Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesfinanzhof (Az: IX B 28/19) eingelegt. Auch wenn es daher nicht für das Einkommensteuergesetz gilt – aber bei uns können Sie auf den Wortlaut vertrauen.
Seit vielen Jahren kennen die Immobilienmärkte nur eine Richtung – steil nach oben! Die Nachfrage übersteigt dank Niedrigzinsen weiterhin das Angebot; die Immobilienpreise in Hessen ziehen weiter an. Dies geht aus einer am 10. Januar 2019 veröffentlichten Trendmeldung der Zentralen Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (ZGGH) hervor.
Nach Auswertung von etwa 85 Prozent der im Jahr 2018 eingegangenen Kaufverträge erwarten die Gutachterausschüsse im gerade abgelaufenen Jahr ein Transaktionsvolumen von landesweit etwa 60.000 Verträgen für bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Eigentumswohnungen (2017: 66.269 Kaufverträge).
Die landesweite Nachfrage nach Immobilien führt zu Preissteigerungen in allen Regionen Hessens. Im Hinblick auf die absoluten Kaufpreise ist jedoch weiterhin ein Nord-Süd-Gefälle auf dem hessischen Immobilienmarkt zu beobachten.
Die meisten Transaktionen sowie die höchsten Grundstücks- und Immobilienpreise registrierten die Gutachterausschüsse in der südlichen Landeshälfte. Wohnbaugrundstücke verteuerten sich dort seit 2013 von 290 Euro pro Quadratmeter auf 385 Euro pro Quadratmeter, freistehende Einfamilienhäuser von 281.000 Euro auf 388.000 Euro, Erstverkäufe von Eigentumswohnungen von 3.200 Euro pro Quadratmeter auf 4.450 Euro pro Quadratmeter. Damit lagen die jährlichen Preissteigerungen in den letzten fünf Jahren durchschnittlich bei etwa 6,5 Prozent für Bauplätze, bei 7,5 Prozent für Einfamilienhäuser sowie bei fast 8,0 Prozent für Eigentumswohnungen (Neubau).
In der nördlichen Landeshälfte stagnierten die Durchschnittspreise für Wohnbaugrundstücke im Fünfjahresvergleich bei circa 80 Euro pro Quadratmeter. Die Preise für freistehende Einfamilienhäuser erhöhten sich dort seit 2013 im Schnitt von 140.000 Euro auf 190.000 Euro, neugebaute Eigentumswohnungen verteuerten sich von 2.350 Euro pro Quadratmeter auf 2.950 Euro pro Quadratmeter. Damit fielen die jährlichen Preissteigerungen der Immobilien mit circa 5,0 Prozent (Einfamilienhäuser) bzw. ca. 7,0 Prozent (Eigentumswohnungen-Neubau) gegenüber dem Süden spürbar geringer aus.
Als Datenquelle für die Trendmeldung der ZGGH dienten die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, in denen alle tatsächlich realisierten und notariell beurkundeten Kaufverträge anonymisiert erfasst werden. Die ermittelten Durchschnittswerte müssen sich noch im Laufe der kommenden Monate bestätigen und fließen dann in den Immobilienmarktbericht des Landes Hessen 2019 ein. Dieser enthält weitere Detailinformationen und wird in gewohnter Weise im Juni 2019 veröffentlicht.
Daneben wurde der Immobilien-Preis-Kalkulator (IPK Hessen) mit den auf Wohnimmobilien entfallenden neuen Daten zu Jahresbeginn aktualisiert. Damit können Eigentümerinnen und Eigentümer sowie Kaufinteressierte individuelle Schätzungen von einzelnen Objekten per Knopfdruck erhalten. Das aktualisierte Online-Produkt steht den Nutzern unter www.gds.hessen.de ab Ende Januar gebührenpflichtig zur Verfügung.
Eine aufgeräumte Küche lenkt nicht vom Wesentlichen ab
Reduzierte Möblierung lässt Raum für Kreativität
Besseres Verkaufsergebnis bei aufgeräumten Immobilien!
Ordnung halten ist nicht jedermanns Sache. Wir erinnern uns: „Es ist Zeit aufzuräumen“. Ein regelmäßiger, elterlich geäußerter Wunsch, die Zimmer meistens vor dem Zubettgehen in Ordnung zu bringen. Eine Erinnerung an Kindheitstage, die sich in jüngster Zeit zu einem allgemeinen Hype etabliert hat. Denn das Aufräumen liegt im Trend. Bücher, Magazine und soziale Netzwerke sind voll mit Aufräumtipps und geben Erwachsenen Nachhilfe im Halten von Ordnung. Man ist also in bester Aufräum-Gesellschaft, wenn man ausmistet und entrümpelt. Neuerdings nicht alleine, sondern mit vereinten Kräften.
Die japanische Bestsellerautorin Marie Kondo macht beinahe der ganzen Welt vor, wie man nachhaltig Ordnung in sein Leben bringt. Als Ordnungsberaterin und weltbekannte Aufräum-Expertin ist sie derzeit in aller Munde, als Gast in Fernseh- und Radiosendungen und äußerst präsent wie erfolgreich auch in YouTube, Instagram oder Facebook. Seit Anfang dieses Jahres läuft Kondos Saga „Aufräumen mit Marie Kondo“ als Serie im Streamingdienst Netflix.
Auch in ihren Büchern, Seminaren und Workshops offenbart die Unternehmerin die KonMari-Methode, wonach das „Magic Cleaning“ das Leben der Menschen verändert und sie zufriedener sein lässt. Ordnung macht also glücklich. Anders als andere Modelle es propagieren, räumt man bei der KonMari-Methode nicht Raum für Raum auf, sondern man systematisiert vorab seinen Wohnungsinhalt und kategorisiert nach Kleidern, Schuhen, Schreibtischzubehör, Bettwäsche, Küchenutensilien et cetera. Jeder einzelnen Kategorie nimmt man sich dann zügig und fokussiert an. Man sichtet die erfassten Teile, begutachtet und mistet sie nach Wertigkeit aus. Es sollten nur diejenigen Stücke behalten werden, die Freude bereiten und Bedeutung erlangt haben. Alle anderen Habseligkeiten einer Kategorie entsorgt man, verkauft oder gibt sie weiter, um sprichwörtlich reinen Tisch zu machen. Besondere Erinnerungsstücke mit emotionalem Wert für den Besitzer sortiert man zu allerletzt aus. So tastet man sich von Kategorie zu Kategorie und schließt ein Themenfeld nach dem anderen ab.
„Behalte nur die Dinge, die du liebst. Alles andere wirf weg“, so das Motto, denn ein chaotischer Raum gleiche einem chaotischen Geist. Der Ordnungsratgeberin zufolge nämlich seien rund zwei Drittel der angesammelten Dinge in einer Wohnung entbehrlich. Behalten sollte man nur jene Dinge, die Spaß und glücklich machen und Bedeutung tragen.
Kondos Philosophie dahinter ist, sich auch darüber den Kopf zu zerbrechen, wie man leben will, und wie wichtig ein Gegenstand für das eigene Leben ist. Es solle ein Bewusstsein für die Wertigkeit von Dingen in seinem Lebensbereich geschaffen werden. Welche Sache soll uns zukünftig begleiten, welche nicht, wie möchte man sich kleiden, was braucht man wirklich, welche Bücher behält man, und an welchem Platz möchte man ein bestimmtes Stück wiederfinden.
Grundsätzlich wird nach der KonMari-Methode mit der verpflichtenden Vision gestartet, selbst aufzuräumen und seine erwünschte Lebensvorstellung folglich auch selbst umzusetzen. Eine Grundsatzidee und das Anlagen von Skizzen könnten der Vorstellung dienlich sein, wie der Lebensraum aussehen soll. Jeglichen Ballast sollte man verwerfen, indem einzelne Wohnsegmente von unbedeutenden, unnötigen Gegenständen befreit werden.
In YouTube-Tutorials beschreibt Kondo sogar das richtige Falten, Hängen und Aufbewahren von Kleiderstücken und das Verstauen von Leder- in Ledertaschen und Stoff- in Stofftaschen. Nach der KonMari-Methode ist unter anderem auch das Sortieren des Kleiderschranks nach Farben, Funktion, Accessoires, Sport- oder Abendbekleidung ratsam, um bei der Zusammenstellung der jeweiligen Garderobe Platz und zu sparen und einen überschaubaren Überblick zu erlangen.
Ziel der KonMari-Methode ist, nach der Aufräumaktion nur noch Dinge in seinem Wohnraum zu besitzen, die glücklich machen und unersetzlich sind, um eine bestehen bleibende Grundordnung in seinen Wohn- und Lebensverhältnissen zu erreichen und nicht Tag für Tag von Neuem für Ordnung sorgen zu müssen.
Auch die Schwedin Margareta Magnusson, eine ältere Dame, die in ihrem Leben mit unzähligen Umzügen beschäftigt gewesen ist, zeigt mit ihrer Methode „Döstädning“ oder „Death Cleaning“, wie man sein Leben am besten ordnet. Und auch sie rät dazu, sich von Dingen zu trennen, die man nicht mehr braucht und wofür man keinen Platz hat. Das Ziel ist das gleiche wie jenes der KonMari-Methode: Nicht nur sein Zuhause, sondern auch sein Leben in Ordnung zu bringen.
Das Aufräumen liegt also im Trend. Daher müssen wir nicht bis zu nächsten Frühjahrs- oder Weihnachtsputz auf dieses zur Zeit „magische“ Ereignis warten. Laut YouGov begeben sich übrigens rund 27 Prozent der Deutschen halbjährlich auf Aufräumtour. Zirka 21 Prozent tun dies in unregelmäßigen Abständen, wenn es wieder „Zeit ist aufzuräumen“.
Ein Wohnungsmieter hat über anderthalb Jahre eine im Mietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale gezahlt. Dann verlangt er die Gesamtsumme von über 600 Euro zurück. Der Vermieter weigert sich zu zahlen.
Seit 2015 wohnt der Mieter in einer Wohnung in Berlin. In seinem formularmäßigen Mietvertrag sind die Nettokaltmiete, die Betriebskostenpauschale, der Heizkostenvorschuss und eine Verwaltungskostenpauschale ausgewiesen. Von Juli 2015 bis Januar 2017 zahlte der Mieter den ausgewiesenen Gesamtbetrag von 1.816,24 Euro. Später verlangt er die 601,65 Euro für die Verwaltungskostenpauschale zurück.
Das Hin und Her der Gerichte
Der Mieter fordert den Betrag von seinem Vermieter zurück, weil er die Vereinbarung im Mietvertrag für unwirksam hält. Für den Vermieter ist die Verwaltungskostenpauschale ein Bestandteil der Nettomiete, auch wenn sie gesondert aufgelistet wird. Der Fall landet vor Gericht.
Das Amtsgericht Berlin-Mitte weist die Klage des Mieters auf Rückzahlung der Pauschale ab. Daraufhin geht der Mann in Berufung, mit Erfolg. Das Landgericht Berlin ändert das Urteil des Amtsgerichts ab und verurteilt den Vermieter zur Zahlung. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision versucht der Vermieter zu erreichen, dass das Urteil des Amtsgerichts wiederhergestellt wird. Schließlich tritt der Bundesgerichtshof (BGH) auf den Plan.
BGH: Verwaltungskostenpauschale unzulässig
Der Bundesgerichtshof stellt fest, dass die in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale eine zum Nachteil des Mieters abweichende und damit unwirksame Vereinbarung darstellt. Das trifft zu, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt.
Der Vermieter könne sich nicht darauf berufen, dass er im Mietvertrag mit der gesonderten Nennung von Verwaltungskosten lediglich die Kalkulation der Grundmiete offengelegt habe. Zum einen zeige die Bezeichnung „Pauschale“ die Nähe zu den Betriebskosten, während bei der Grundmiete Bezeichnungen wie „Pauschale“ und „Vorschuss“ nicht üblich seien. Zum anderen spreche die Berechnung der Mietkaution – exakt das Dreifache des unter „Miete netto kalt“ genannten Betrages ohne Verwaltungskosten – dafür, dass die Verwaltungskosten nicht Bestandteil der Grundmiete sein sollten.
Der Vermieter muss die zu Unrecht geforderten Verwaltungskosten an den Mieter zurückzahlen.
