Ein Wohnungsmieter hat über anderthalb Jahre eine im Mietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale gezahlt. Dann verlangt er die Gesamtsumme von über 600 Euro zurück. Der Vermieter weigert sich zu zahlen.
Seit 2015 wohnt der Mieter in einer Wohnung in Berlin. In seinem formularmäßigen Mietvertrag sind die Nettokaltmiete, die Betriebskostenpauschale, der Heizkostenvorschuss und eine Verwaltungskostenpauschale ausgewiesen. Von Juli 2015 bis Januar 2017 zahlte der Mieter den ausgewiesenen Gesamtbetrag von 1.816,24 Euro. Später verlangt er die 601,65 Euro für die Verwaltungskostenpauschale zurück.
Das Hin und Her der Gerichte
Der Mieter fordert den Betrag von seinem Vermieter zurück, weil er die Vereinbarung im Mietvertrag für unwirksam hält. Für den Vermieter ist die Verwaltungskostenpauschale ein Bestandteil der Nettomiete, auch wenn sie gesondert aufgelistet wird. Der Fall landet vor Gericht.
Das Amtsgericht Berlin-Mitte weist die Klage des Mieters auf Rückzahlung der Pauschale ab. Daraufhin geht der Mann in Berufung, mit Erfolg. Das Landgericht Berlin ändert das Urteil des Amtsgerichts ab und verurteilt den Vermieter zur Zahlung. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision versucht der Vermieter zu erreichen, dass das Urteil des Amtsgerichts wiederhergestellt wird. Schließlich tritt der Bundesgerichtshof (BGH) auf den Plan.
BGH: Verwaltungskostenpauschale unzulässig
Der Bundesgerichtshof stellt fest, dass die in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale eine zum Nachteil des Mieters abweichende und damit unwirksame Vereinbarung darstellt. Das trifft zu, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt.
Der Vermieter könne sich nicht darauf berufen, dass er im Mietvertrag mit der gesonderten Nennung von Verwaltungskosten lediglich die Kalkulation der Grundmiete offengelegt habe. Zum einen zeige die Bezeichnung „Pauschale“ die Nähe zu den Betriebskosten, während bei der Grundmiete Bezeichnungen wie „Pauschale“ und „Vorschuss“ nicht üblich seien. Zum anderen spreche die Berechnung der Mietkaution – exakt das Dreifache des unter „Miete netto kalt“ genannten Betrages ohne Verwaltungskosten – dafür, dass die Verwaltungskosten nicht Bestandteil der Grundmiete sein sollten.
Der Vermieter muss die zu Unrecht geforderten Verwaltungskosten an den Mieter zurückzahlen.
(BGH, Urteil v. 19.12.2018, VIII ZR 254/17)